서울시가 방학동 685일대 주택정비형 재개발사업의 신속통합기획을 확정했습니다. 이에 따라 방학동 685일대는 인접 근린상업지역 상향가능지, 우이신설선 연장에 따른 환승역세권으로서의 방학역 위상 변화에 걸맞은 대표적 친환경 고품격 단지로 거듭날 예정입니다. 면적은 74,390㎡로, 1,600세대 내외의 고층 건물이 들어서게 될 것입니다.
우선 우이신설선 연장으로 방학역이 우이신설선과 1호선이 만나는 ‘더블 역세권’으로 변화할 것으로 예상되며, 방학역세권 지구단위계획 재정비를 통해 대상지와 인접한 지역이 근린상업지역으로 변화할 것으로 기대됩니다.
신속통합기획 재개발, 재건축은 현재 시점에서 정비사업과 관련하여 가장 인기를 모으고 있는 방식입니다. 방학동도 현재는 상대적으로 미개발된 지역이나 향후에 상계. 창동이 서울 서북부의 중심지역으로 거듭나고 이에 따라 주변 주거지가 가치를 재평가 받을 때 그 가치가 상승할 것으로 보입니다.
현재 시점에서는 지역 전체적으로 보았을 때 투자 및 수익에 시간이 조금 필요할 것으로 보이기 때문에 현재 물건에 대한 매수가격과 추가분담금, 주변 아파트 가격을 비교하여 상대적으로 저렴하게 매수하는 것을 추천드립니다.
방학동 685일대의 신속통합기획에 대한 자세한 내용, 지역분석, 주변 아파트가격, 현재 나와있는 매물에 대해 소개해 드립니다.
방학동 685일대 신속통합기획 개요
이번 기획안에는 4가지 원칙을 포함하고 있습니다.
① 단지 내·외부에 활력을 불어넣는 녹색 열린 단지 조성
② 지역 내 부족한 공공시설 공급을 통한 지역 소통 활성화
③ 교통 체계 정비 및 보행환경 개선
④ 도봉산, 북한산 조망과 인접 저층주거지역을 고려한 높이계획
대상지 현황
ㅇ 위 치 : 도봉구 방학동 685번지 일대 (74,390㎡)
ㅇ 용도지역 : 제2종일반주거(7층이하), 제2종일반주거지역
ㅇ 건축물/토지등소유자 : 384동 / 754명
방학동 685일대 주요 내용
ㅇ 용도지역 : 제2종(7층), 제2종주거 → 제3종주거
ㅇ 용적률/층수 : 280% 이하 / 최고 31층 이하
ㅇ 세 대 수 : 1,600세대 내외 (토지등소유자 754명)
방학동 685일대 및 향후일정
ㅇ `22.12.30. : 신속통합기획 후보지 선정
ㅇ `23.05.~`24.02. : 신속통합기획 수립 (주민간담회, 주민설명회 등 병행)
ㅇ `24.02. : 신속통합기획안 확정․통보 (서울시→자치구)
ㅇ `24.03. ~12. : 정비계획(안) 입안절차 추진 및 정비계획 결정
종합구성도
1. 안전하고 편리한 도로인프라 확보
대상지에 인접한 열악한 교통체게 정비와 주민들을 위한 보행환경 개선할 예정입니다.
2 .공공보행통로 조성계획
외부공간과 연계될 수 있는 주민이용시설 저층부 배치를 통해 열린 주거단지로 계획하고 있습니다.
3. 이격 배치 및 보행자 우선도로 계획
주민들의 살기 편리한 환경을 조성하기 위해 주요 동 배치 및 주변과의 충분한 이격거리를 확보할 예정입니다.
4. 이웃과 함께 누리는 주민편의시설 설치
이 지역에서는 다양한 주민편의시설이 부족한 편인데요. 특히, 지역의 부족한 청소년시설, 노인복지센터를 공급하여 지역 커뮤니티를 조성할 예정입니다. 보다 활기찬 지역을 만들기 위한 포석입니다.
5. 입지변화에 대응하는 밀도 및 층수계획
적정한 밀도 및 층수 계획을 통해서 대상지와 인접한 주변 지역의 상황에 맞게 조성할 계획입니다.
6. 주변과 조화로운 스카이라인 형성
도봉산 및 북한산으로의 열린 경관을 조성하기 위해 조망축 및 공공보행통로를 확보할 예정입니다.
건축배치
조감도
방학동 685일대 신속통합기획 사업지는 방학역의 도봉로에서 도당로변으로 이어지는 조망축으로 북한산 조망을 위한 중저등 및 이격 배치할 예정입니다.
공공보행통로 조성
방학동 685일대 본 사업지에는 공공보행통로변으로 커뮤니티시설을 설치하기로 계획하고 있으며 이에 따라 주민생활편의 및 소통공간을 제공할 예정입니다
공원조성
쾌적하고 활력있는 주거환경과 여가를 고려하여 북측 문화공원 및 청소년시설을 배치할 예정입니다.
방학동 685일대 상세계획
첫째, 도봉로와 인접한 근린상업지역 상향가능지 주변에 단지와의 완충공간인 휴게공원, 문화공원(북측)을 계획하였습니다. 또한 단지 전체를 다양한 외부공간이 계획된 녹색 열린단지로 조성하면서 단지 내를 관통하던 도로(방학로2길)를 북측의 문화공원, 상업가로 및 주민공동시설과 연계되는 공공보행통로로 변경하여 쾌적성을 높이고 단지 내·외부에 활력을 불어넣을 수 있도록 하였습니다.
두 번째로, 지역에 필요한 청소년시설을 대상지 북측 문화공원에 조성, 청소년의 여가활동을 지원할 수 있도록 했습니다. 아울러, 토지를 효율적으로 이용할 수 있도록 공원 하부에 입체적 공용주차장을 조성함으로써 주변 저층 주거지 주차 문제를 해소하면서 도당로의 상권이 활성화될 수 있도록 했습니다. 여기에 단지 내 노인 일자리 지원시설도 배치해 지역 주민들과 함께 누릴 수 있도록 했습니다.
세 번째로, 대상지와 주변 지역 개발사업 등을 고려해 도봉로145길, 도당로 등 도로를 확폭하여 원활한 교통 처리가 가능하도록 했습니다. 또한, 보‧차도 구분이 없는 도로에 보도 및 대상지 내 건축한계선을 활용한 보행공간을 확보하여 보행환경이 개선되도록 했습니다.
넷째, 도봉산과 북한산으로의 조망이 가능한 통경축 계획을 통해 열린 경관을 형성하고 주변 저층 주거지를 고려한 높이계획을 수립했습니다. ○ 방학역 3번출구에서 도당로변으로 이어지는 조망축으로 중·저층 주동을 배치하여 북한산 조망이 가능하도록 계획하였고 단지내 다양한 높이의 주동배치를 통해 입체적 스카이라인을 형성하도록 하였습니다.
방학동 685일대주변 아파트 가격분석
방학역 인근아파트 현재 가격분석을 통해 향후 재개발 되었을 때의 가격을 예측해 보겠습니다.
방학삼성래미안1단지
방학삼성래미안1단지 아파트의 경우 총 603세대로 구성되어 있습니다. 중대형 평형으로 구성되어 있는데요. 최근 가격추세를 확인해 보겠습니다.
최근 매매실거래가 동향을 한번 살펴보겠습니다. 가장 최근거래가 2021년 9월에 이루어진 거래밖에 없어서 실제 거래가격을 확인하기는 어렵다고 보입니다.
2021년 9월 실거래는 9층 물건으로 122m2의 경우 10억에 거래되었습니다.
매매가격의 동향을 보면 하한가 8억 5000만 원, 상한가 9억 4000만 원의 시세가 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다. 가격의 큰 흐름과 그래프를 보면 2023년 4월 이후에 가격이 계단식 하락세를 보이며, 최근에는 보합세를 보이고 있습니다.
대상타운 현대
방학역 역세권에 위치한 대상타운 현대아파트는 총 1278세대로 구축되어 있는 아파트인데요. 현재 용적률이 301%로 재건축이 쉽지는 않아 보이며, 현재 20여 년이 넘은 아파트입니다.
109m2의 최근 실거래가를 보면 2023년 8월 6월에 매매가가 8억 3000만 원에 거래되었습니다.
현재 매매가격대를 보면 하한가는 7억 6000만 원, 상한가는 8억 4000만 원의 범위에서 형성되어 있습니다. 아래 그래프를 보시면 가격대가 2020년 3월부터 2022년 4월까지 가파른 상승세를 보이다가 최근에는 하락세를 보이다가 가격이 보합세를 보이고 있습니다.
방학동 685일대 매물분석
현재 나와있는 신속통합기획에 포함된 매물이 몇 개 있는데요. 대지지분 8.5평의 가격이 매매 3억 3,000원을 형성하고 있어 평당 3900만 원 정도를 형성하고 있습니다.
이 가격을 참고하셔서 투자하시는 데 도움이 되시길 바랍니다.
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자양4동 신속통합기획
