새로운 민간임대주택인 고령자 민간임대주택인 실버 스테이 가 「새로운 임대주택 공급 방안」에서 발표 이후 고령층의 안정적인 주거생활을 지원하기 위한 신유형 장기 민간임대주택의 시범사업으로 연내 도입할 계획이라고 합니다. 100세 시대 재수 없으면 200세 시대도 가능한 지금 고령인구를 맞이하는 우리에게 반가운 소식인데요. 좀 살펴볼까 합니다.
새로운 민간임대 주택이란?
새로운 민간임대 주택이라는 개념의 도입으로 시장의 80%를 차지하고 있는 민간임대시장이 임대차 보호법 등으로 임대료 규제와 세제 중과로 산업화되지 못하고 다주택자 중심의 소규모 시장에서 벗어나지 목하고 있는 구조를 변화 시키려는 정부의 의지가 보이는 방안입니다.
도심 외곽에서 시작한 공공임대는 재고율 8.1%로 양적 성장의 수치를 가져왔지만 수요가 높은 도심지 공급은 부지 확보와 사업성 부족의 문제로 활성화되지 못하고 가장 혜택이 많고 수요가 받혀주는 또 장기 거주가 필요 없는 청년 주택의 과도한 양산을 부추기고 있다고 생각됩니다.
다음은 우리나라 임대차 시장에 대한 내용을 도표로 정리한 것입니다:
| 구분 | 내용 |
| 임대차 시장 구성 | 공공 임대: 약 20%민간 임대: 약 80% |
| 민간임대시장의 문제점 | – 과도한 임대료 규제 및 세제 중과로 산업화 미흡- 비등록·개인 다주택자 중심의 영세 구조 |
| 민간임대시장 영향 | – 장기 안정적 거주 가능한 양질의 임대주택 부족- 시장 변동성으로 전세가 상승 등 불안 요소 |
| 공공임대의 현황 | – 재고율 8.1% (OECD 평균 7%)- 양적 성장 달성 |
| 공공임대의 한계 | – 도심지 공급 부족 (부지 확보 어려움, 사업성 부족 등) |
새로운 민간임대주택 개정 내역
정부는 법인의 대규모 장기임대 운영을 활성화하기 위해 과도한 임대료 규제와 중과세제 완화, 금융 지원, 세제 혜택, 부지 공급 및 도시계획 완화 등을 균형 있게 반영한 지원책을 마련했습니다.
주요 정책 사항
- 임대료 규제 완화: 초기 임대료 규제, 임대료 상승률 5% 상한, 계약 갱신청구권 등 다양한 규제가 완화됩니다. ▶▶▶ 임대차 보호법 수정?
- 세제 혜택: 취득세 중과, 종합부동산세 합산, 법인세 추가 과세 완화를 통한 법인의 장기임대 운영을 지원합니다.
3. 사업모델 다양화 자율형: 임대료 규제 폐지, 지원 최소화.
준 자율형: 계약 갱신청구권과 5% 상한 적용, 기금 융자 및 지방세 감면 혜택.
지원형: 시세 95% 수준으로 초기 임대료 제한, 공적 지원 확대.
| 항목 | 내용 |
| 맞춤형 서비스 제공 | 청년, 신혼부부, 고령자 등 대상 맞춤형 특화 서비스 제공 가능 |
| 보험사 참여 확대 | 장기투자 적합성을 높여 임대주택 투자 장려포괄 양수도 허용으로 운영 유연성 확보 |
| 공모 임대 리츠 참여 | 임차인이 임대주택 리츠에 우선 투자 가능임대 수익을 임차인과 공유 |
| 임대주택 공급 확대 방안 | 노후 공공청사를 활용한 복합개발 추진LH 및 KAMCO가 대상지를 발굴하고 지자체와 협력 |
| 임차인 혜택 | 보증금 부담 없이 양질의 주택에 장기 거주 가능다양한 주거 서비스와 안정적 주거 환경 제공 |
새로운 민간임대 실버 스테이
실버 스테이는 무주택자에게 우선 공급되지만, 잔여 세대는 유주택자도 입주할 수 있도록 해 미분양의 리스크를 줄이고 세대 간 교류가 가능한 혼합 단지를 조성할 수 있도록 하였습니다.
임대료는 기존 시니어 레지던스 시세의 95% 이하로 초기 임대료를 산정하고, 임대료 인상률을 5% 이내로 제한, 식사와 생활지원 서비스에 대한 이용료 청구 근거도 마련했습니다.
| 항목 | 내용 |
| 우선 공급 대상 | 무주택자에게 우선 공급, 잔여 세대는 유주택자도 입주 가능 |
| 세대교류형 단지 조성 | 실버 스테이와 일반 공공지원 민간임대 혼합 단지에서 실버 스테이 입주자의 무주택 직계비속에게 공공지원 민간임대 우선 공급 가능 |
| 임대료 산정 | 기존 시니어 레지던스 시세의 95% 이하로 초기 임대료 산정, 임대료 증액 5% 제한 적용 |
| 서비스 이용료 | 식사 및 생활지원 서비스에 대한 이용료 청구 근거 신설 |
| 시범사업 추진 방식 | 민간임대 하위법령 개정 후 택지 공모 및 민간제안 공모 방식으로 실버 스테이 시범사업 추진 |
| 세제 및 금융 지원 | 취득세·재산세 감면, 종부세 합산배제, 주택도시기금의 출자 및 융자 등 공공지원 민간임대 수준의 세제 및 금융 지원 |
시범사업은 민간임대 하위법령 개정 후 택지 공모와 민간 제안 공모 방식으로 추진하며, 취득세와 재산세 감면, 종부세 합산 배제, 주택도시기금의 출자 및 융자 등 공공지원 민간임대 수준의 세제와 금융 지원을 제공한다고 하니 2030년 168조 규모의 액티브 시니어 시장의 투자는 다양한 형태로 개발될 것이라고 생각됩니다.
해외 사례는?
미국의 실버스타인은 뉴욕, 필라델피아, LA 등지에 걸쳐 100억 달러 이상의 부동산 자산을 보유, 임대주택에서 수영장, 헬스장, 루프탑 라운지, 셔틀버스, 애완동물 돌봄, 세탁 서비스뿐 아니라 노인 및 보육 서비스를 제공하는 다양한 주거 서비스를 운영하고 있습니다.
미국 실버스타인
일본의 경우도 1989년에 설립된 건축회사의 자회사인 다이와 리빙은 임대주택 운영을 목적으로 설립되어 현재 68만 호 이상의 임대주택을 관리하고 있습니다. 이 회사는 다양한 지역에 다양한 유형의 임대주택을 공급하며, 홈페이지를 통해 임대주택 정보 확인과 방문 예약 등의 서비스를 제공합니다.
일본 다이와
우리나라의 경우 부동산의 소유욕이 강하고 자녀들을 위한 재테크 수단, 본인의 노후 대책으로 마련하는 투자에 비중을 더 두고 있습니다.
또 공동생활보다는 직계 존비속의 유대관계를 더 중요시하고 있기 때문에 현실성의 여부는 잘 모르겠지만 점점 고령화가 심해지고 독거 주거가 많아지는 사회의 변화 대로 라면 국가 차원 주도적 지원이 절실해질리라 봅니다.
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