손피거래와 다운거래는 부동산 매매 시 누구나 한번은 고민스러운 유혹이 아닐까 합니다. 더욱이 부동산 중과로 절세가 시세차익이라는 말이 나올 만큼 세금에 민감한 지금 매매를 고려하고 계시는 분이시라면 기획재정부의 해석 변경 및 세무 당국의 단속 강화로 인해 눈앞의 세금 줄이려다 오히려 양도세 폭탄을 맞을 수도 있겠네요.
손피거래 시 양도소득세 변경사항
1. 손피거래란?
매수자가 매도자의 양도소득세를 대신 부담하는 매매 방식.
위법은 아니지만, 세금 문제 발생 가능.
2. 기획재정부 새로운 해석 (2024.11.07)
변경점: 매수자가 대신 부담하는 양도소득세를 양도가액에 포함.
적용 시점: 2024년 11월 7일 이후 양도분부터.
손피란 ‘손에 남는 프리미엄’의 약칭으로, 매수자가 매도자의 양도세를 대신 부담하는 조건으로 하는 매매거래를 뜻한다.
국세청은 25일 배포한 손피거래 관련 자료에서 양도가액 산정 방식이 변경됐다고 밝혔다. 이와 관련해 기획재정부의 해석이 바뀐 데 따른 것이다.
기존에는 손피거래 매수자가 부담하는 양도세에 대해 최초 1회만 양도가액에 합산해 계산하도록 했는데 앞으로는 매수자가 부담하는 양도소득세 전부를 양도가액에 합산해야 한다.
양도세를 1차 합산한 양도가액을 토대로 계산된 2차분, 3차분 등을 모두 고려해 양도가액 및 양도세액을 계산해야 한다는 것이다.
예를 들어 분양권을 12억원에 취득해 17억원에 매도하는 경우 일반적인 거래에서는 매도자가 양도차익 5억원에 대해 3억2천800만원(세율 66%)의 양도세를 내야 한다.
이를 손피거래로 매매하면 기존 세법해석에서 양도차익은 5억원에 양도세 3억2천800만원을 한 번 더한 8억2천800만원이 된다. 이를 기준으로 한 양도세액은 5억4천500만원이다.
손피거래를 하더라도 세 부담은 3억2천800만원에서 5억4천500만원으로 2억1천700만원만 증가했다.
반면 바뀐 세법에 따르면 기존 5억원의 양도차익에 1차분 계산을 통해 나온 양도세 5억4천500만원을 더한 10억4천500만원을 기준으로 2차분이 계산된다. 이에 따르면 양도세액은 약 6억8천800만원이다.
3차분 양도세는 다시 기존 5억원의 양도 차익에 2차분 양도세액(6억8천800만원)을 더한 11억8천800만원을 기준으로 계산된다. 이 경우 양도세액은 약 7억8천200만원이다.
이 과정을 계속 반복하다 보면 양도세는 최종적으로 9억6천600만원에 수렴한다. 기존 5억원에 9억6천600만원을 더한 14억6천600만원을 양도차익으로 잡고 양도세액을 계산하면 똑같이 9억6천600만원이 나오기 때문이다.
손피거래를 하려는 매수자 입장에서는 양도세 부담이 기존 5억4천500만원에서 2배 가까이로 불어나는 것이다. 일반 매매 시 세 부담과 비교하면 3배에 달한다.
다만 매수자가 실제 지불한 양도세 및 지방세가 증빙에 의해 확인되는 경우에는 실제 지불한 금액을 양도가액에 합산한다.
| 항목 | 기존 해석 | 새로운 해석 |
| 거래 금액 | 10억 원 | 10억 원 |
| 매수자가 대신 부담한 양도소득세 | 5천만 원 | 포함 (10.5억 원) |
| 과세 기준 금액 | 10억 원 | 10.5억 원 |
손피거래 시 양도소득세 등 계산 예시
1. 분양권을 12억원에 취득 1년 이상 보유 후 17억원에 매매하는 일반 거래의 경우.
양도세 및 지방세 328백만원
(양도가액 17억원- 취득가액12억원-기본공제250만원)×세율 66%
2. 분양권을 12억원에 취득 1년 이상 보유 후 17억원에 매매하면서 매수자가 해당 매매거래에서 발생하는 세금을 전액 부담하기로 약정한 경우.(손피거래)
양도세 및 지방세 966백만원
(양도가액26.7억원(양도세등 966백만원이 합산된 금액)-취득가액12억원-기본공제250만원)×66%
매수자가 실제 지불한 양도세 및 지방세가 증빙에 의해 확인되는 경우에는 실제 지불한 금액을 양도가액에 합산.
손피거래・다운거래 양도세 폭탄
2차까지 부담한 것으로 확인되는 경우 양도세 및 지방세 688백만원.
(양도가액22.5억원(양도세등 545백만원이 합산된 금액)-취득가액12억원-기본공제250만원)×66%
1차까지 부담한 것으로 확인되는 경우 양도세 및 지방세 545백만원.
(양도가액20.3억원(양도세등 328백만원이 합산된 금액)-취득가액12억원-기본공제250만원)×66%
다운거래 시의 불이익
1. 양도소득세 재계산.
다운계약서를 작성한 경우, 실제 거래가액을 기준으로 양도소득세를 재계산하며, 기존 신고된 금액에 대한 추가 세금과 가산세가 부과됩니다.
| 항목 | 설명 |
| 양도소득세 재계산 | 다운계약서 상 금액이 아닌 실제 거래 금액으로 양도소득세를 다시 계산 (소득세법 제96조·제114조). |
| 부당 무·과소신고 가산세 | 무·과소 신고 세액의 40% 추가 부과 (국세기본법 제47조의2·제47조의3). |
| 납부지연 가산세 | 납부하지 않거나 적게 납부한 세액에 대해 매일 0.022% 가산세 부과 (국세기본법 제47조의4). |
2. 비과세·감면 혜택 배제
| 대상 | 불이익 내용 |
| 매도자 | 1세대 1주택 비과세, 자경농지 감면 등 요건 충족 여부와 관계없이 혜택 배제 (소득세법 제91조, 조세특례제한법 제129조). |
| 매수자 | 다운계약서를 통해 취득한 부동산은 추후 양도 시 비과세·감면 혜택을 받을 수 없음. |
3. 과태료 및 기타 제재
대출로 집장만 하는 방법| 항목 | 설명 |
| 과태료 | 실거래가액의 10% 이하 과태료 부과 (부동산거래신고법 제28조). |
| 중개사 제재 | 공인중개사의 경우, 등록 취소 및 업무 정지 처분 가능 (공인중개사법 제38조·제39조). |
세금 봐도 봐도 어렵네요. 조금 덜 내려다 더 많은 세금으로 돌아오니 작은 꼼수보다는 법인, 부동산 매매사업자 등을 이용하거나 비과세 요건을 철저히 지키는 방법이 좋겠죠? 세무사의 도움으로 세금을 줄일 수 있는 방법을 상담받는 것도 한 방법일 것입니다.
하지만 따지고 보면 양도세는 양도 차익에서 내는 것이니 입지나 호재 잘 따져 세금을 많이 내는 것이 더 행복한 것이라 생각됩니다.
2025년 세금 많이 내도 부동산 가격 팍팍 오르고 거래가 원활 했으면 합니다.
양도세 계산기
