효창동 역세권 도시정비형 재개발 사업은 입지적인 측면에서는 대규모 개발이 예정되어 있는 용산지역이라는 큰 호재의 배후지로서의 뛰어난 가치를 가지고 있다고 생각합니다. 6호선 및 경의중앙선 더블역세권 초역세권에 있고 인근 공덕역 5호선 공항철도가 있어 지하철 교통 및 대중교통이 우수한 입지입니다.또 효창운동장, 공원, 경의선 숲길등 공세권, 한강까지 도보권이라 풍부한 녹지공간을 확보하고 있습니다.
총 3400여 세대의 대규모로 재건축이 진행되고 있으며, 동의율이 약 80%입니다.
특히 개발 방식 측면에서는 역세권 장기전세주택 방식으로 추진하여 용적률 600% 상향 조정되어 용적률의 혜택을 받을 수 있어 일반 재개발에 비해 수익성이 높다고 할 수는 있습니다. 용도지역은 준주거지역으로 상향될 예정입니다.
현재 재개발 추진 상황은 서울시 도시계획 위원회 구역 지정 심의 중으로 구역 지정을 위한 단계에 있으며, 이미 개발행위허가 제한지역으로 지정되어 있어 개발 개발은 불가능한 상태입니다.
주변 매물 대비 실투자금은 최소 실투자금이 최소 3~4억 정도의 비용이 소요될 것으로 주변 아파트 가격은 30평대를 기준으로 전고가는 19억 원 정도 형성하였으며, 최근에는 16억 초반에서 17억 초반에 형성되어 있습니다. 추가 부담금을 고려하더라도 충분한 수익을 거둘 수 있으리라 생각됩니다.
효창동 역세권 장기전세주택 개요 : 역세권 시프트
서울시에서 2023년 11월에 발표한 자료를 보면 핵심 내용이 잘 정리되어 있습니다.
역세권 개발방식비교
(서울시 2023년 11월 자료)
효창동 역세권 장기전세주택은 역세권 장기전세주택 건립 운영기준에 따라 운영되는 재개발사업이며, 1차 역세권의 경우 한시적으로 350m의 거리에서 개발 가능합니다.
개발의 범위는 3천㎡이상 2만㎡이하(위원회 인정 시 3만㎡이하) 규모로 재건축이 가능하며, 통상 준주거지역으로 용도지역이 상향 조정됩니다. 용도지역의 상향에 따른 완화용적률의 1/2를 장기전세주택으로 공공기여를 해야 합니다.
따라서, 임대주택의 비중이 높아질 수밖에 없습니다.
개요
■ 위치: 서울 용산구 효창동 5-307번지 일대.
■ 면적: 90,332m² (약 27,320평)
( 이 중 준주거지역 69,747m²으로 종상향, 비율 77.2% )
■ 조합원수 : 약 1,320여 명
■ 총 건립세대수 : 3,342세대
– 조합원 및 일반분양분 : 1,938세대
– 임대주택 : 1,404세대
■ 최고 층수 38층 (건폐율 30%, 용적률은 438.91%)
입지
효창 역세권 도시정비형 재개발사업에는 주거지역뿐만 아니라 공원과 같은 공용 시설도 포함될 예정입니다. 구역도를 살펴보면 1종 주거지역이 공원으로 재생되는 모습이 뚜렷하게 보입니다.
용산구는 또한 2024년까지 효창공원역에서 효창공원까지 이어지는 2km의 둘레길을 조성할 계획을 가지고 있습니다. 이를 통해 효창동 역세권 도시정비형 재개발사업은 주거환경뿐만 아니라 주민들의 편안한 삶을 위한 다양한 공공시설을 함께 조성할 예정입니다.
구역도
효창동 역세권 정비 계획 및 구역지정(안)
효창동 역세권 입지
효창운동장역은 환상적인 위치에 자리하고 있습니다. 이곳은 지하철 6호선과 경의중앙선이 교차하는 곳으로, 효창공원앞역을 비롯해 5·6호선, 경의중앙선, 인천공항철도와의 환승이 가능한 공덕역까지 도보로 이동할 수 있습니다.
효창공원앞역 사거리전경
또한, 효창공원과 경의선을 지하화하여 조성된 경의선 숲길공원이 자리하고 있으며, 효창공원 역세권에서의 주거환경은 매우 쾌적합니다.
경의선 숲길
이러한 입지는 용산국제업무지구 개발, 용산전자상가 개발, gtx 및 신분당선 개발 등 수많은 개발호재로 인해 용산구의 미래 발전에 대한 기대감을 높이고 있습니다.
국제업무지구 및 용산전자상가 개발
주변에는 효창초등학교, 용산초등학교, 용산서초등학교, 용산남초등학교와 같은 초등학교부터 효창중학교, 용산중학교, 용산남중학교까지 다양한 교육 시설이 있습니다. 또한, 용산고등학교, 용산외고등학교, 용산여자상업고등학교와 같은 고등학교도 이 지역에서 운영되고 있습니다.
재개발 추진현황
효창동 역세권 진행
■ 2021년 5월 : 추진준비위 출범
■ 2021년 10월: 입안제안신청
■ 2022년 4월 26일 : 건축행위제한 고시(3년 )
■ 2022년 5월: 주민공람공고
■ 2022년 9월 27일: 구역지정 주민설명회
■ 2022년 11월: 구의회의견청취
■ 2023년 3월: 서울시 사전검토 보완
■ 2024년 4월 현재 : 정비구역 지정절차 준비중
권리산정기준일
쪼개기를 통한 조합원수의 증가를 막기위한 권리산정기준일은 다음과 같습니다.
2023년 10월 26일에 역세권장기전세주택 역세권개발방식에 대한 규제대책으로 기존의 권역산정기준일은 구역지정일 다음날이었으나, 정비계획공람공고일로 변경되었습니다.
본 개발대상지는 규제발표전 2022년 5월에 정비계획 공람공고가 실시 되었으므로 정비구역 지정일이 권리산정기준일입니다.
용문시장역세권개발
역세권 장기전세주택 사업의 권리산정기준일을 안내해 드립니다.
■ 원칙 : 정비계획 공람 공고일
■ 예외
– 2023년 10월 26일 당시 정비계획공람 공고가 실시된 곳: 정비구역 지정일
– 정비구역 기 지정된 사업지 : 정비구역 지정일
대상지 주변현황
대상지 주변으로는 6호선 효창공원앞역이 도보 2~3분 거리에 위치하고 있으며, 북쪽으로 효창운동장, 효창공원, 백범 김구 선생 묘와 기념관 등 풍부한 녹지 및 공원을 보유하고 있어, 거주하기에 아주 쾌적한 공간입니다.
역을 중심으로 4면이 개발압력이 가중되고 용산의 개발호재로 인해 향후에 자기가 및 아파트 가격은 꾸준히 상승할 것으로 예상됩니다.
효창운동장
효창운동장
효창공원
백범 김구 선생 묘
백범 김구기념관
서울금양 초등학교
이봉창 의사 역사 울림과
용산 KCC 스위첸 아파트
비대위 개발 반대
본 대상지는 42% 정도 임대주택 1404세대가 건립되기로 되어 있어, 비대위가 반대하고 있는 상황입니다.
재개발 대상지 다세대 및 빌라
역세권 개발이란?
효창동 역세권 주변 매물분석
전체적인 시세는 5억에서 ~10억사이에 매물이 나와 있으며 최소 투자금은 3~4억정도로 예상됩니다. 구역심사진행중이기 때문에 투자가치가 있다고 생각합니다.
효창동 역세권내 매매 5억 매물이며, 보증금 2억을 제외하면 3억 실투자가 가능한 물건입니다. 5평 규모의 원룸이며, 대지지분이 2.78평 정도입니다. 대지지분 평당 약 1.8억입니다. 잘 아시겠지만 재개발지역은 대지지분이 적을수록 평단가는 높은것이 일반적인데요. 절대투자금액이 적기때문입니다.
■ 매매 : 5억, 실투 3억~4억
■ 대지지분: 2.78평, 평당 약1.8억
3층 원룸이며, 매가 5.5억이며
■ 매매: 5.5억, 실투: 약 3억~4억 소요예상
■ 대지지분 : 3.8평, 평당 1.5억
주변 아파트 가격분석
용산 효창파크푸르지오
6호선 효창공원역앞 초역세권에 위치한 용산 효창파크루지지오는 307세대로 구성되어 있으며, 2010년도에 준공된 아파트로 용적률이 244%의 아파트입니다. 14년된 아파트입니다.
30평대의 가격은 하한가 15억에서 상한가 16억 5000만원을 형성하고 있으며, 최근 전체적인 가격조정기이기 때문에 조금의 하락을 보이고 있고요. 지금은 조정기에 있다고 볼 수 있습니다.
최근 실거래가 동향을 보면 2024년 2월 16억 2,500만원에 실거래가 되었습니다. 실제 매물은 16억 8000만원에 나와 있어 30평 아파트는 16억원 초반에 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.
용산롯데캐슬센터포레
6호선 및 경의중앙선 더블 초역세권에 위치하고 있는 용산롯데캐슬센터로페는 2019년 4월에 사용승인이 된 최근의 아파트이며, 전체 478세대로 구성되어 있습니다. 용적률은 249%입니다.
5년 정도된 아파트이지만 가장 최근에 지어진 아파트입니다.
최근 30평대의 가격 흐름을 보면 2021년 8월 19억 원을 기록하였으나, 최근 조정기와 맞물려 하한가 16억 원, 상한가 17억 원으로 2~3억 원 정도 가격이 조정되어 있습니다. 현재 시장분위기로 인한 하락세로 보이며, 용산의 대규모개발호재와 부동산 분위기가 상승흐름을 타는 시기가 되면 전 고점을 돌파할 수 있다고 생각합니다.
최근에는 실제 거래된 사례가 없어 실거래가가 없으며, 2023년 3월 거래가격은 30평형대가 16억 7000만 원에 거래가 되었으며, 실제 매물은 17억 원에 매물이 나와 있습니다.
