상가 임대차 보호법은 도시 개발과 상업 지역의 확대로 상가임대차에 대한 이슈가 증가하고있는것에 대응하여 정부는 ‘상가임대차보호법’을 시행하여 소상공인과 중소 상업주체의 이익을 보호하고, 임차인과 임대인 간의 협상력을 조절하는데 주력하고 있습니다. 이 법은 임차인의 보호와 상가건물 임대차 계약의 공정성 강화를 목표로 하며, 상가주인과 임차인 사이의 균형을 유지하여 지역 상권 발전에 도움을 주는 측면도 지닙니다. 이번 블로그에서는 상가임대차보호법의 주요 내용과 그 영향에 대해 알아보겠습니다.
상가 임대차 보호법이란?
상가 임대차 보호법은 특정 보증금 이하의 상가건물 임차인에게 적용되며, 해당 임차인은 특정 요건을 충족할 경우 대항력, 우선변제권, 그리고 존속기간 등의 보호를 받을 수 있습니다.
상가임대차보호법은 상가건물을 임대차하는 경우, 특히 소상공인과 중소기업의 입장을 강화하고 임차인의 권익을 보호하기 위해 제정된 법률입니다. 이 법은 임대인과 임차인 간의 계약이 공정하게 이루어지도록 규제하고, 특히 보증금과 월차임 등 임대조건에 관한 공정한 기준을 마련하여 소상공인이나 중소기업의 부담을 줄이는 데 목적이 있습니다.
상가임대차보호법은 임차인의 입장에서 불합리한 조건으로부터 보호하며, 임대인과의 협상력의 불균형을 해소하고자 하는 노력의 일환으로서 상가임대시 고려해야 할 중요한 규정들을 포함하고 있습니다. 이로써 소상공인과 중소기업은 보다 공정한 임대조건에서 상가건물을 이용할 수 있게 되었습니다.
상가임대차보호법 전문보기상가 임대차 보호법 적용 범위
특정 보증금 이하의 상가건물 임차인에게 적용됩니다.
상가임대차보호법은 주로 다음과 같은 조건을 충족하는 경우에 적용됩니다. 이 법은 소상공인과 중소기업을 대상으로 하여, 특히 이 그룹의 권익을 보호하고자 제정되었습니다. 구체적으로는 다음과 같은 경우에 이 법이 적용됩니다:
- 대상 건물: 주로 소상공인과 중소기업을 위한 상가건물에 해당합니다. 대형상가 대기업등은 해당 안됨
- 대상 임차인: 법에 따라 정의된 소상공인이나 중소기업에 해당하는 임차인이어야 합니다.
- 임대기간: 일정한 기간 이상 또는 특정한 종류의 계약에 해당하는 임대차 계약이어야 합니다.
- 임대조건: 보증금, 월차임, 그 밖의 임대조건이 특정 기준을 넘어서면 해당됩니다.
| 지역 | 보증금액 한도 |
| 서울특별시 | 9억원 |
| 과밀억제권역 (서울 제외), 부산광역시 | 6억9천만원 |
| 광역시 (과밀억제권역 및 군, 부산 제외), 세종시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 | 5억4천만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억7천만원 |
★ 월세의 보증금 환산
상가임대차에서는 보증금 외에 월차임이 있는 경우, 해당 월차임액을 월 단위로 100을 곱하여 환산한 금액을 총 보증금에 반드시 포함해야 합니다. 예를 들어, 보증금이 5천만원이고 월차임이 50만원인 경우, 월차임 50만원에 100을 곱하여 5천만원을 더한 총 보증금액은 1억원이 됩니다. 이는 “상가임대차보호법”에서 명시된 규정으로, 보증금뿐만 아니라 월차임도 임차인을 보호하는 중요한 부분입니다(법 제2조 제2항, 영 제2조 제2항, 제3항).
계산 방법과 예시
월 차임 * 100 +보증금
상가임대차보호법 상담문의| 항목 | 금액 |
| 보증금 | 5천만원 |
| 월차임*100 | 50만원 *100 |
| 총 보증금액 (환산) | 1억원 |
상가 임대차 보호법 상 대항력의 획득
상가건물 임대차는 일반적으로 채권에 해당하나, 이 법에 따르면 대항력을 주장할 수 있습니다.
등기가 이루어지지 않았더라도, 임차인이 상가건물을 인도 받고 사업자등록을 신청한 경우, 그 다음 날부터는 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다 (「상가건물 임대차보호법」 제3조 제1항).
| 규정 내용 | 설명 |
| 임대차 등기 없이도 대항력 획득 가능 | – 등기가 이루어지지 않아도, 임차인이 건물을 인도하고 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 발생한다. |
| 양수인은 임대인의 지위를 승계함 | – 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주된다. |
| 보증금액 한도 초과시에도 규정 적용 | – 보증금액 한도를 초과하는 상가건물 임대차에도 해당 규정이 적용된다. |
| 사업자등록의 중요성 | – 사업자등록은 거래의 안전을 위한 대항력의 요건으로 간주되며, 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 작용한다. |
| 사업자등록과 등기부 상의 일치 여부 확인 | – 사업자등록에 첨부한 임대차계약서의 소재지가 등기부와 일치하지 않으면 사업자등록은 제3자에게 유효한 공시방법이 되지 않는다. |
| 임차권등기의 집행으로 대항력 획득 | – 대항력이 없는 상가건물 임대차라 하더라도, 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기를 마치면 대항력을 획득한다. |
| 매수자의 주의사항 | – 매수자가 임대차의 대항력을 모르는 경우, 매수자는 매도인에게 담보책임을 물을 수 있다. |
| 경매에 의한 임차권 소멸 여부 확인 | – 임차권은 임차건 물이 경매에 의해 매각된 경우에는 소멸하나, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 경우에는 소멸하지 않는다. |
단서조항제16조(일시사용을 위한 임대차) 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
제17조(미등기전세에의 준용) 목적건물을 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이 법을 준용한다. 이 경우 “전세금”은 “임대차의 보증금”으로 본다.
단기임대 상가의 경우 상가임대차의 적용을 받지않습니다. 이의미는 지속적인 사용을 원하는 경우라도 차임 인상에 제한을 받지 않습니다.
또 간혹 보증금 액수가 적은 경우 무조건 상가 임대차 보호법의 적용대상이 되신다고 착각을 하시는 분들이 계신데 꼭 환산 보증금을 알아두셔야 합니다.
내가 상가 계약서를 작성한 때의 적용 법률을 계약서에 미리 써두시는 것도 중요한 방법 중 하나 일 것입니다.
