1/10 주택공급대책에서는 1인 가구와 고령화 (70대 비율이 20대보다 높아짐) 수요에 대한 다양한 주택 공급이 필요나 2023년에는 주택 공급이 부진하며 건설산업과 지역 경제를 우려한 대책을 마련 하였습니다.
고금리 고물가뿐 아니라 주택 구입 부담과 전세사기 등으로 수요가 위축되고 있어 규제 혁파 및 임대주택 공급 확대 방안을 마련하여 특히 1~2인 가구 주거수요를 고려한 주택 공급을 위해 개정안을 만들었다고 하네요.
1/10 주택공급대책 도심 공급 확대 방안
| 도심 공급 확대 (재건축‧재개발) | |
| 항목 | 내용 |
| ➊ 사업 속도 | 패스트 트랙 도입 |
| ➋ 진입 문턱 | 정비 사업 추진 요건 완화 |
| ➌ 사업성 | 초기 자금 지원, 재건축 부담금 추가 합리화 |
| ➍ 중단 없는 사업 | 공사비 갈등 완화 |
1. 패스트 트랙이란?
현재의 재건축 절차 중 10개 단계를 6단계로 단축
| 현행 | 안전진단 | ▶ | 입안제안 | ▶ | 정비구역 지정·정비 계획 수립 | ▶ | 추진위 구성 | ▶ | 조합신청 | ▶ | 조합설립 | ▶ | 사업인가 | ▶ | 관리처분 | ▶ | 착공 |
| 개선 | 입안제안 | ▶ | 정비구역 지정·정비 계획 수립 | ▶ | 사업인가 | ▶ | 관리처분 | ▶ | 착공 |
안전진단: 사업 인가 전까지만 통과
추진 위원회: 준공 후 30년 지나면 구성 가능.
조합 신청: 정비구역 지정 전에도 신청 가능.
조합설립: 정비구역 지정과 병행하여 설립 가능.
2. 진입 문턱 완화
노후도 요건 60%로 완화, 촉진 지구 지정 시 50%로 완화 ▶정비구역 추진 가능 대상 지역 확대
구역 지정 시 입안 요건에 부합하지 않는 지역도 20%까지 포함▶ 나대지나 차고지 정비 가능
공유자 3/4동의로도 토지 등 소유자 동의 인정 ▶ 공유관계가 복잡한 필지도 개발 가능
3. 사업성
관리처분 인가 이전에도 기금 융자 제공 및 HUG 보증 대상 확대
사업 가능 여부 등을 심사하여 초기 사업비 융자
사업 절차별 사업비 지원
| 추진위 설립 | ▶ | 조합설립 | ▶ | 사업시행 인가 | ▶ | 관리처분 인가 | ▶ | 이주·철거 |
| 초기 사업비 기금 융자구역별 50억 원 이내)신설 | 민간대출 시 HUG 보증(50억 한도, 공공성 충족 시)신설 | 본사업비 HUG 보증 확대(사업비의 50%→60%) | ||||||
4. 1/10 주택공급대책 공사비 분쟁 중재로 사업 중단 차단
표준 계약서 배포로 갈등 예방
- `24년 1월부터 원활한 공사비 조정과 분쟁 예방을 위해 표준 계약서를 조기에 배포함.
- 표준 계약서에는 공사비 조정을 위한 사용 지수(지수 조정률 또는 건설공사비 지수), 공사비 세부 산출내역, 공사비 조정 가능 시기 등이 규정 도시분쟁 조정 위의 조정 확정판결 효력 강화
- 지자체 도시분쟁 조정 위의 조정 결과에 확정판결과 동일한 재판상 화해 효력을 인정함.
- 현재는 집행권원 효력만을 인정했지만, 개선을 위해 판결 효력까지 인정하고 확정 시에는 이의 불가능하도록 변경됨. 재개발‧재건축 관련 시행 지원
- 재개발‧재건축 사업에 대한 권역별 도시 재창조 센터(LH, 부동산원 등)를 통한 종합 컨설팅 등 시행 지원이 `24년 상반기부터 시작됨. 다양한
5. 1/10 주택공급대책신도시 재정비
| 1기 신도시 재정비 | |
| 항목 | 내용 |
| 신속하고 내실 있는 계획 수립 | |
| 노후계획도시 정비 | 사업 여건 획기적 개선 |
| 공공의 역할 | 충실히, 차질 없이 이행 |
규제 완화로 사업 기간 단축 및 사업성 개선
1/10 주택공급대책에서는 통합 재건축 시 안전진단 면제 및 용도지역 변경‧용적률 상향등으로 규제를 완화함. 주거지역 평균 용적률을 100% p 내외로 상향 조정하고, 3종 일반 주거에서 준 주거로 변경 시 최대 500%까지 상향 가능.
금융 지원 강화(2025 실행)
미래도시 펀드를 12조 원 규모로 조성하여 자금 지원을 강화함.
6. 1/10 주택공급대책 소규모 정비 도심 복합사업
| 소규모 정비‧도심 복합사업 | |
| 항목 | 내용 |
| ➊ 진입 문턱 | 사업 가능 지역 확대 |
| ➋ 사업 속도 | 절차 간소화 및 참여 유인 제고 |
| ➌ 사업성 | 인센티브 및 자금 지원 강화 |
| ➍ 광역 정비 | 미니 뉴타운 지원 확대 |
1/10 주택공급대책 사업 대상지 확대
- 노후도 요건 완화로 사업 대상지 확대 (현행 2/3 → 60%, 관리지역 50%).
- 구역 지정 허용 범위 확대로 더 많은 지역이 사업 대상이 될 수 있도록 함. 사업 속도 개선
- 주민 동의율 완화 (80% → 75%) 및 통합심의 대상 확대로 사업 기간 단축.
- 공공 컨설팅 강화 및 LH에 의한 지자체 관리 계획 수립 지원으로 속도 재고.
- 도심 복합 참여 확대로 토지주 우선 공급일 합리화, 갈등 요소 해소.사업성 강화
- 기반 시설 설치 시 용적률 및 기금 융자 인센티브 제공.
- 기금 융자 지원 확대 (구역당 현행 300 → 500억 원). 광역 정비 지원 확대
- 노후도 요건 완화로 재정비촉진지구 내 사업 확대.
- 미니 뉴타운을 중심으로 하는 중소규모 신규 촉진 지구를 합동 공모하고 특례 부여. 공공지원 강화
- 사업성이 열악한 지역에 대해 LH 등 공공기관이 사업 계획을 제안하고 직접 시행하는 신속 정비 체계 구축.
- 지자체와 합동으로 중소규모 촉진 지구를 공모하고, 용적률 완화, 높이 제한 배제, 용도지역 상향, 기반 시설 설치 지원 등의 특례를 부여함.
1/10 주택공급대책에서는 다양한 유형의 주택 공급 확대
1/10 주택공급대책 공급 여건 개선
| 다양한 유형의 주택 공급 확대 | |
| 공급 여건 개선 | |
| 도시‧건축규제 | 1. 도시형생활주택 세대수 제한(300세대 미만) 폐지.2. 도시형생활주택 방 설치 제한 규제 폐지 |
| 세제‧금융 지원 | 1. 향후 2년간 준공되는 신축 소형 주택(60㎡ 이하, 아파트는 제외)에 대한 원시 취득세 최대 50% 감면.2. 도시형생활주택 등 융자한도를 상향(1년 한시)최저금리 ▶분양 3.0%, 임대 2.0% (분양) 7,500만 원→1억 원, (임대) 장기일반 1.0→1.2억/공공지원 1.2→1.4억 원.3. 도시형생활주택·오피스텔 PF 대출 보증한도 확대(70→80%), 자기자본 선추입 요건 완화 등 공적 보증 지원도 강화 (현) 토지비 10% 선추입 필요, 시공순위 100위 이내는 5%로 완화 → (개정) 200위까지 적용 확대. |
2. 소형 주택 용도 제고
| 활용도 제고 | |
| 구입 부담 경감 | 1/10 주택공급대책에서는 향후 2년간 준공된 소형 신축 주택(60㎡ 이하, 수도권 6억‧지방 3억 이하, 아파트는 제외)은 취득세‧양도세‧종부세 산정 시 주택수 제외. |
| 등록 임대 사업 | 1. 소형 기축 주택은 향후 2년간 구입임대 등록(매입 임대) 하는 경우 세제 산정 시 주택 수 제외 2. 단기 등록 임대 부활 소형 임대주택 공급 활성화3. 임대보증 가입 시 현 공시가격 인정 비율 적용을 주택 가격 산정 방식의 개선 추진 |
| 기업형 장기임대 | 1. 기업형 장기 민간임대(예: 20년) 신설2. 초기 임대료 제한 및 임대료 증액 추가 제한 완화, 의무 임대 기간 중 임차인 변경 시 임대료 시세반영 가능 현재 100세대 이상 등록 임대주택은 소비자물가 변동률 적용(통상 2% 내외) |
| 신축 매입약정 | 1. 신축 매입약정의 매입단가를 현실화하고, 물량도 확대(’23년 0.8만 호 → ’24년 3만 호) 2. 신축 매입 약정 주택에 대한 PF 보증 도입, 용적률 인센티브 확대 |
3. 1/10 주택공급대책 전세사기 예방과 지원
| 전세사기 예방 및 피해 지원 | |
| 보증금 피해 경감 | 지원 |
| 피해자 주거 지원 | 강화 |
| 종합 지원체계 | 강화 |
| 철저한 전세사기 예방 |
1. 보증금 피해 경감
1/10 주택공급대책에서는 전세보증금 피해를 경감하기위해 여러방안을 내놓았습니다.
조기 보증금 반환 및 반환금액 확대
- LH가 현행 경공매 낙찰 매입보다 조기에 피해 주택을 협의매수하여 감정가에 따른 반환금액을 확대함.
- 임차인 외 다른 채권자가 없는 경우부터 우선적으로 시행함. 보증금 조정 및 부채총액 조정
- 감정가(시세)가 보증금보다 낮을 경우, 임차인이 보증금을 감정가 이내로 조정할 수 있음.
- 채권자가 다수인 경우, 채권자 간의 채권 조정 협의를 통해 부채총액을 감정가 이내로 조정한 후 매입함.
- 협의매수 및 채권 조정을 위한 제도적 기반 마련을 위해 채권 조정 위 등을 통해 절차 및 기준을 설정하여 추진함. 우선 매수권 활용
- 복잡한 권리관계로 협의매수가 어려운 경우, 우선 매수권을 활용하여 낙찰받을 수 있도록 경·공매 대행 및 저리 금융 등의 지원을 확보하고 정리함.
2.중개사 책임 강화
1/10 주택공급대책에서는 중개사 책임의무도 강화했습니다.
공제 한도 확대
연간 공제 한도를 현행 개인 2억 원/법인 4억 원에서 위험요인에 따라 상향 및 차등화.
임대차 분쟁 조정 위에서의 조정사항에 중개사고를 추가하여 지급기한을 단축함 (2~4년 → 3개월).
3.중개사의 확인·설명 의무 강화
- 임대인 체납, 등기부에 포함되지 않는 확정일자 부여 현황, 전세사기 방지 특약 등을 중개사가 직접 확인 및 설명하는 의무를 부여함(`24.2).
- 특히, 다가구주택의 경우 1개 등기에 다수 임차인이 거주하므로 선순위 보증금 확인위험 계약 방지를 위한 중개사 감독 및 보증금 미반환, 사기 계약 사전 방지
- 임대관리 업체의 관리·감독을 강화하고, 허위계약 검증 등을 통해 보증금 미반환 및 사기 계약을 사전에 방지.
- 자본금 요건을 강화하고, 분기별 현황 신고 시 임대차 계약서 제출을 의무화.
- 부동산 거래관리 시스템(RTMS)과 렌트 홈을 연계하여 임대차 계약정보를 사실 검증함. 확정일자 확인 후 대출’ 사업의 범위 확대
- 금융기관이 ‘확정일자 확인 후 대출’을 확대하여, RTMS에서 확인된 확정일자 신고된 보증금을 우선 차감 후 대출을 실행함.
수요가 많은 도심 내 공급을 확충하고, 서민의 주거사다리 기능을 수행하는 다양한 유형의 주택을 신속히 공급하겠다는 의지가 보이긴 합니다. 특히 민간 부문의 수요‧공급 규제 개선과 주택 건설 사업성 제고를 통해 신규 사업 착수 및 정체된 사업 재개 활성화 등은 빌라 매매, 전세시장 위축에 조금은 도움이 될지도 모르겠습니다.
중개피해사고접수처단기 임대 사업 부활, 신축 소형 빌라 수분 양 시 주택수 제외 등은 거래를 활성화시킬 밑거름이 될 것이라 보여 기기도 합니다.
하지만 오세훈식 재개발에 더 시장가치를 두고 있는 지금, 과연 신축빌라가 더 들어설 수 있을지?
상반되는 두 정책의 합일점은 과연 있을지?
기존 적체된 물량들은 그대로 방치한 체 중소 건설사는 정부를 믿고 비싼 땅에 높아진 건축 경비를 부담하며 또 빚을 지는 것이 맞는지?
재개발 기다리며 헌집에 물이 새도 이사 가지 못하는 도심 속 빌라 주인들은 노후도가 깨져서 이제는 그나마 가진 꿈도 버려야 하는지?…………
갑갑하네요.
